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外来务工人员群体一直被认为是房地产市场的“蓝海”，越来越多的务工人员进入太仓，体会着太仓生活的优势与便利，买房也成为不少人的追求。市民魏先生是一名外来务工人员，在太工作已有七八年，买房梦一直是他和他妻子在太生活的动力源泉。

    2016年五一节期间，市区某楼盘开展房屋营销活动，推出几套特价房，价格相对优惠，市民魏先生获得一个购买特价房的资格。但是魏先生清楚自己在银行存在征信问题，于是便和销售人员协商，是否能以妻子的名义贷款买房，销售人员当场回复魏先生说是可以的。

按合同约定，魏先生向开发商支付30%的首付款，合计约21万元（含定金5万元），剩余的49万购房款由妻子的名义向银行申请按揭贷款。没想到的是魏先生的妻子向银行提供的申请按揭贷款材料，没有通过银行的审核，按揭贷款未获批准。

魏先生签订的《商品房买卖合同》约定：若买受人逾期向出卖人支付房价款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价款的15%向出卖人支付违约金。由于超过了90天的逾期付款期限，又无法办理按揭贷款或一次性付清全部房款，魏先生只得要求解除购房协议，并退还全部首付款。

但房产商认为，买卖双方已签署购房合同，任何一方违约都应赔偿对方相应的损失。因此拒还魏先生5万元定金，并要求魏先生支付逾期付款违约金约10.5万元，扣除定金及违约金剩余的首付款退还给魏先生。

但魏先生认为，双方合同当中，已说明其付款方式为银行按揭办理贷款，现因银行原因无法办理贷款，属于第三方造成的，并非自己违约，购房合同对此问题也没进行专门的说明，因此不存在任何一方违约的问题，房产商应该归还其已付房款21万元，双方因此发生纠纷。

调解前，调解员分别向双方当事人询问纠纷的事实与情节，了解双方的要求及理由，对相关情况进行调查与核实。经了解，魏先生的妻子在办理按揭贷款时，银行方面以夫妻双方一方出现严重征信问题或有严重不良记录的情况下，不给办理银行按揭贷款。魏先生认为房屋销售过程中销售人员向其保证贷款是可以办下来的，解除合同可以但必须原额返还首付款21万元，违约金部分拒不赔偿。

开发商则表示魏先生与本公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务解除其签订的《商品房买卖合同》并支付10.5万元的违约金。

针对了解的案件情况，调解工作室马上联系双方当事人组织一次调解，首先开展对魏先生的安抚工作，对他遇到购房问题表示理解和同情，并从法律的角度告诉他合同一经签下就具有法律效力，不管是诉前调解还是开庭受理都必须要支付一定的违约金，至于到底支付多少双方可以坐下来协商。如果开庭受理被告方还要承担一定的诉讼费，对双方非常的不利。

在调解员的细心调解劝说下，气氛慢慢融洽起来，魏先生和房地产开发商进行了一次协商，当事人双方自愿达成协议：（1）解除双方当事人于2016年5月9日签订的《商品房买卖合同》协议书；（2）魏先生同意承担违约责任，向开发商支付违约金人民币3万元；（3）开发商同意将剩余的18万元房款退还给魏先生。随后当事人双方签订人民调解协议书，并第一时间安排当事人填写司法确认申请书，由法院予以司法确认，商品房预售买卖合同纠纷最终尘埃落定。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条的规定商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

(本文作者  陆慧）

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