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一、农村宅基地和房屋完全可以作为法院查封的对象

《查扣冻规定》第2条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

出于尊重人权，坚持以人为本，《查扣冻规定》第5条规定：保证生活必须及具有人身属性等八种财产不得查封、扣押、但未就不动产的所有制类型作除外规定。

《查扣冻规定》第23条规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，反之亦然，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。也就是说，坚持房地一体的原则，两者具有裙带关系。

二、法院查封之前要先确定查封对象的权属状态

《查扣冻规定》第2条规定：对于未登记的建筑物和土地使用权，人民法院应依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，法院在作出查封裁定前，要向县级政府国土资源管理部门查询宅基地使用权权属登记、向宅基地所在的村民委员会核实使用情况，必要时还要调取权属的相关证明材料。

《土地登记办法》规定：国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批注后将查封情况在土地登记薄上加以记载。在查封期间不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

三、农村宅基地和房屋可以依法处置和变现

目前，国家贯彻“一户一宅”的原则，而且严格规定了申请宅基地的条件，只有本集体经济组织成员才能提出申请。此外，国家还禁止宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民流转。

因此，执行中处置宅基地和房屋时，主要采取流转的方式，而且受让人必须同时符合以下条件：一是待处置的宅基地和房屋不是被执行人的唯一住房;二是转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;三是受让人没有住房和宅基地;四是转让行为须征得本经济组织同意;五是宅基地使用权不得单独转让，须与房屋一并转让。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对宅基地使用权的转让也作出了程序性的规定：人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。

也就是说，处理农村宅基地和房屋，有一个前置协商程序，法院和国土部门要协商一致，这样有利于变现过程中受让人的选定，并为受让人取得权属证明提供保障。

来源 / 北京京坤律师事务所

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