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• 二类经适房——一般是指回迁性质或康居安居性质的房屋，在房产证上房屋性质

处会标示“按照经济适用住房管理”。交易上，其并不受上述之“5年之限”。

本文主要就一类经适房的处分问题展开探讨，以下均称为“经适房”。

转让未满５年经适房的合同效力之辩

经适房的买卖交易在实践中并不少见，因购买经适房不满5年导致的合同效力纠纷亦为常见。鉴于当前裁判实践对此问题尚未形成一个统一的裁判标准，导致目前存在有效与无效两种对立的结论。小编现就两种裁判结论的理据进行罗列比较（从相关裁判文书中节录）：

主张合同无效

• 《经济适用住房管理办法》与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》均规定：购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。

• 最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出：如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对色损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。

• 经适房本身具有公共利益属性，制度目的在于保障中低收入城镇家庭的住房利益，允许5年内转让无异于扰乱经适房管理秩序，进而损害社会公共利益。

实务中，一般会以违反《合同法》第52条第（四）项中“损害社会公共利益”或第（五）项中“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，认定合同无效。

主张合同有效

• 合同的签订是当事人之间的真实意思表示，合同自由原则应该得到尊重，亦有利于维护市场秩序和交易关系的稳定。

• 《经济适用住房管理办法》与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》既非法律，亦非行政法规，不能以此为由否定合同效力。

• 关于经适房五年内不得上市交易的规定，只是对一定期间内的物权变动产生影响，从合同效力与物权变动相区分看，物权能否变动不应影响合同的效力。
  

上述两种观点均有相应的理据支撑，这也是导致裁判实践中至今仍出现有效与无效之争的重要原因。结合现行法律法规的规定以及经适房制度的设立宗旨考虑，小编较为赞同无效说的观点。经适房制度具有明显的公共福利性，土地使用费的免除牵涉国家财政的投入，限制经适房的处分有利于维护社会的公共利益和轮候经适房这一特定群体的利益，也更为符合经济适用住房制度的设立初衷。

从北京高院的上述规定可知，其亦主张无效说之观点。另外，有人从法经济学的角度考虑，认为经适房与一般商品房的差别仅在于土地出让金的差异，若补交出让金，从维护合同稳定考虑，应认可合同的效力。但小编认为，合同效力的认定应是一个客观的判断，不应因为补交地价而产生合同效力的转变；而且补交地价后的房屋实际交易价格是否仍符合买卖双方的真意尚难确定，《经济适用住房管理办法》中所规定的在同等价格条件下，政府优先回购等制度安排更会沦为摆设。

延伸

除了转让，现实中还存在出租经济适用房的情况，《经济适用住房管理办法》第33条规定：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。那以经济适用房作为租赁标的物的租赁合同效力又该如何认定？

上海第一中院于今年9月曾就一起经济适用房租赁合同纠纷作出判决（节选）：

本院认为，张某某作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给祁某某以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。根据该项法律规定，本院认定系争租赁合同依法应属无效。

通过分析上海第一中院的说理，当中有关“社会公共利益”的论述与前述对于未满5年的经适房买卖合同效力的无效认定思路是基本一致的，小编对此也持相同的观点。

（注：以上内容仅代表个人观点）

来源 / 广州仲裁委员会（gzac_gziac）

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