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　　推广街区制是中共中央、国务院最近发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中一个全新的提法,一经提出立刻引起舆论的争议,焦点主要集中在街区制与我国现行法律的冲突上。

　　物权法第73条明确规定了建筑区划内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房属于业主共有。也就是说,规划小区内的道路等公共设施属私有财产,并非公有,政府不能说打通就打通。据此,有人提出推广街区制违反物权法。

　　从表面上看,以道路公共化为建设目标的街区制与物权法的相关规定确实存在冲突。距今还不到10年的物权法,作为落实宪法原则,保护公民财产权的一部重要法律,在民法领域占有举足轻重的地位。正视街区制与物权法之间的冲突,体现的是依法治国精神。

　　但是,推广街区制并不必然意味着违法,更不必然意味着对公民财产权的侵害。认真阅读原文就会发现,意见在这个问题的表述上是非常审慎和实事求是的。

　　首先,意见提出“原则上不再建设封闭住宅小区”,这是对今后住宅小区的建设和管理提出的要求,不涉及以前。

　　其次,对已建成的封闭小区,意见说的是“逐步打开”。显然并不像一些人认为的那样,上来就强行拆墙。依法解决小区业主的合法权益与国家政策之间冲突的方法有很多,比如采用征收征用的方式给小区业主以合理补偿。我国宪法规定公民合法的私有财产不受侵犯,但这并不意味着私有财产绝对不可触碰。事实上,以征收征用的方式协调私有财产和国家权力之间的冲突,适当补偿私人财产,是国际通行的作法。

　　第三,意见还提出“单位大院要逐步打开”。这其实是解决问题的重要思路。对北上广这样的超大型城市来讲,单位大院所占比例很大。一方面,政府部门和企事业单位在执行国家政策方面有表率的义务;另一方面,与商品住宅小区相比,单位大院和单位住宅小区在土地使用和购房价格上都是有特殊优惠的,两者在法律上不能类比。

　　小到个人,大到国家,对某些问题的认识都会有一个由浅入深、由表及里的过程,因此,不可避免地需要调整旧有政策,也不可避免地会出现前后不统一、不协调的情况。物权法立法之初,封闭式小区是中国普遍的现实,尊重现实是立法的态度。如今,随着我们对城市管理和认识水平的提高,街区制显然更有利于城市的健康发展。其间出现矛盾和法律冲突,完全可以用合法的方式,通过民主协商进行有效化解,不应是非此即彼的单项选择。

　　总之,面对街区制,舆论先别忙着说违法。一项政策的出台需要我们做全面、准确的解读,抓住一点不计其余的极端解读难免变成误读,进而是对他人的误导。(评论员 秦平)

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“打开已建成小区”将涉三大法律问题

       如果开放小区,有可能会遇到哪些法律问题?记者注意到,目前关于“逐步打开已建成住宅小区”,有人认为,物权法规定小区内的公共绿地和道路属于业主共有,开放小区是否会侵犯业主权利?

　　“开发商在建造小区住宅以及业主在购买的过程中,已经向国家支付了包含该土地在内的土地出让金,因此它的土地使用权应当归与业主。但根据我国物权法和城市土地管理法有关规定,如果政府为了公共利益可以按法定条件和程序,依法予以征收并且给予补偿。”中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生对记者说,不过,如何征收、如何补偿等问题需要有关部门出台具体措施落实。

　　现有物权法第七十三条规定,建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

　　“就是说,现有封闭小区内的道路一般都纳入了建筑面积公摊部分,属业主共有。要实现其内部道路公共化,也须尊重其权利诉求,依照法定程序并建立利益补偿保障机制。”乔新生说,按物权法规定,在业主自治的背景下,物业管理方式由业主大会决定。即便按物权法第二十八条规定,因法院、仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力,也需合理补偿。

　　“《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的是国有土地上建筑物补偿,可是对于小区内的绿地和公摊面积如何补偿,目前来说仍是一个待解的法律问题,需要相关部门就有关问题作出司法解释或制定法律法规。至于如何补偿,可以根据土地已经使用的年限、剩余的年限以及地块估价的价值进行确定。”乔新生说。

　　中国政法大学教授王卫国认为,从法律上讲,政府部门要协商推进,比如与小区业主大会进行协商并进行补偿。同时还要注意区别对待,“在一些地方道路资源稀缺的情况下,要与小区业主等各方进行协调;对于一些打开围墙对缓解交通没有实质意义、有可能增加安全隐患的小区,应保证小区内道路的生活功能以及业主宁静和安全的需求”。

　　“如果拆除小区围墙和一些配套性设施,补偿协议的达成还涉及赔偿协商主体的问题。”乔新生说,另外,如果打开围墙,街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配,还需要在法律上有明确规定和细分。

　　而这,又引发第二个问题,物业公司还有存在的必要吗?

　　“现在的物业管理包括了整个小区区域内的管理和楼道的管理。从理论上讲,如果小区开放,小区公共部分应由政府部门管理,物业管理的部分仅限于楼层内。在这种情况下,对于物业公司收费、物业服务都会带来冲击。”北京律师徐莹对记者说。

　　“物业的本质不会变,只是管理服务的方式会有所变化。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,因此,物业公司不会消失,业主们仍然需要物业公司提供服务,只是服务形式发生变化。比如,过去是一个小区封闭起来,门口有保安值守,将来物业保安可能是在楼门口值守,开放后的道路则由警察巡逻。

　　既然服务会打“折扣”,那么物业费的收费标准是否也要调整?

　　“当小区封闭管理时,业主车辆可以自由停在小区的停车位内,如果小区的道路打通了,业主想继续停车是否应缴费?如果缴费,应向谁缴费?从物权法的角度看,这些是在未来有可能面临的问题。”乔新生说,在未来开放小区后,应优先考虑保护公民合法权益。

　　北京理工大学法学院副教授孟强表示,根据物权法规定,小区内的道路、绿地和其他空地属于全体业主共有,因此,推广街区制,将小区内的道路逐步改成公共道路,法治保障和法治程序必不可少。

本文源于法制日报   中国普法网